Jual Rumah secara Over Kredit atau Cash

Akhir bulan Januari 2015 kemarin, saya mendapatkan pertanyaan dari seseorang yang sedang bingung menentukan harga jual rumahnya. Rencananya dia menjual rumah secara Over Kredit namun tidak menutup kemungkinan untuk menjual secara cash. Gambaran biaya-biaya yang disebutkan antara lain : Harga jual rumah saat tahun 2013, DP, Pinjaman KPR, Biaya Renovasi, Jumlah Angsuran bulanan yg telah dibayar, Sisa Angsuran di Bank, Harga jual rumah terbaru (Januari 2015) dari developer.

Saya membagi komponen biaya yang disebutkan dalam pertanyaan menjadi 4 kelompok :

1. Berapa biaya yang telah dikeluarkan untuk mendapatkan rumah tersebut / Modal ? (DP, Biaya Renovasi, Jumlah Angsuran yang telah dibayar)


2. Berapa Sisa Angsuran KPR di bank? (harus nanya ke bank langsung, minta angka jika mau dilunasi hari ini , berapa jumlah rupiah yang harus dibayarkan)


3. Berapa keuntungan yang ingin diperoleh?


4. Berapa besaran Pajak Penjualan, Pajak Pembelian, Biaya Notaris...& siapa yang akan menanggung biaya-biaya tersebut?

Misalkan Angka-angka tersebut sudah diperoleh : Modal 130jt, Sisa Angsuran di Bank 220jt, Keuntungan yg ingin diperoleh 50jt, besaran pajak2 & biaya notaris ditanggung Pihak Pembeli semua misal 40jt

Selanjutnya, saya menjawab pertanyaan tersebut tidak hanya dalam 2 bagian (Cash/Over kredit) tapi membaginya kedalam 3 bagian (Cash/ Take Over resmi / over kredit tidak resmi)

(1) JIKA MENJUAL SECARA CASH

Kalau dari gambaran diatas berarti pihak pembeli harus menyiapkan uang Cash Rp. 440jt

• 180jt diserahkan ke Penjual


• 220jt dipakai untuk melunasi sisa Angsuran KPR pihak penjual


• 40jt dipakai untuk membayar pajak2 & Biaya Notaris

Lalu setelah Angsuran KPR dilunasi, Sertifikatnya diambil oleh pihak penjual & diserahkan ke Pihak Pembeli/ Notaris untuk dibalik nama. SELESAI

(2) JIKA MENJUAL SECARA TAKE OVER RESMI

Pada tahun 2013 saya pernah melakukan Take Over dari BTN ke BSM, namun pada tahun 2014 saya mendengar kabar bahwa jual beli rumah secara Take Over sudah tidak bisa dilakukan lagi (*untuk informasi ini saya belum sempat klarifikasi ke Bank jadi untuk informasi terbaru lebih baik para pembaca menanyakan langsung ke Bank).

Jika misalkan masih bisa dilakukan, prosesnya sebenarnya hampir sama dengan menjual secara Cash, Pihak Pembeli memberi DP sebesar 180jt lalu biaya-biaya lainnya dibayarkan oleh Dana KPR. Atau kalau pihak pembeli belum punya uang 180jt, maka DP nya diperkecil & permohonan dana KPR ke Bank diperbesar. Singkat cerita permohonan KPR pihak pembeli disetujui, Bayar Pajak Penjualan,Pajak Pembelian Biaya Notaris dsb...lalu AKAD.

Selanjutnya Status hutang KPR Pihak Penjual sudah Lunas , lalu pihak pembeli melanjutkan angsuran per bulan atas nama dia sendiri

(3) JIKA MENJUAL SECARA OVER KREDIT TIDAK RESMI

Memang Simpel, tapi jadi ribet kedepannya. Dengan cara ini kita tinggal minta uang 180jt ke pembeli. Dibuat Akta Pengikatan Jual Beli (PJB), lalu selanjutnya pihak pembeli mengangsur atas nama pihak penjual

Efeknya, jika pembeli telat bayar angsuran maka Nama Pihak penjualah yang jelek di BI Checking & berhubung Rumah tersebut masih atas nama Pihak Penjual maka Pihak Penjual kemungkinan besar tidak akan bisa mengambil rumah ditempat lain karena plafon KPR nya masih dikurangi oleh Utang KPR lama.

& Beberapa tahun kemudian (ketika cicilan KPR sudah lunas) siap-siaplah dipanggil oleh pihak pembeli untuk dimintain tolong mengambilkan Sertifikat dan dokumen lainnya di Bank. Selanjutnya harus berurusan dengan Notaris terkait Jual Beli secara resmi yang melibatkan Pajak Penjualan, pajak Pembelian & Biaya Notaris.

Akan jadi lebih ribet lagi jika yang menghubungi Anda adalah orang yang sama sekali tidak Anda kenal, karena sepengetahuan saya ada beberapa kejadian dimana Rumah yang telah di Over Kreditkan secara tidak resmi lalu di Over kreditkan lagi kepada pihak lainnya.