Jual Rumah secara Over Kredit atau Cash

Akhir bulan Januari 2015 kemarin, saya mendapatkan pertanyaan dari seseorang yang sedang bingung menentukan harga jual rumahnya. Rencananya dia menjual rumah secara Over Kredit namun tidak menutup kemungkinan untuk menjual secara cash. Gambaran biaya-biaya yang disebutkan antara lain : Harga jual rumah saat tahun 2013, DP, Pinjaman KPR, Biaya Renovasi, Jumlah Angsuran bulanan yg telah dibayar, Sisa Angsuran di Bank, Harga jual rumah terbaru (Januari 2015) dari developer.

Saya membagi komponen biaya yang disebutkan dalam pertanyaan menjadi 4 kelompok :

1. Berapa biaya yang telah dikeluarkan untuk mendapatkan rumah tersebut / Modal ? (DP, Biaya Renovasi, Jumlah Angsuran yang telah dibayar)


2. Berapa Sisa Angsuran KPR di bank? (harus nanya ke bank langsung, minta angka jika mau dilunasi hari ini , berapa jumlah rupiah yang harus dibayarkan)


3. Berapa keuntungan yang ingin diperoleh?


4. Berapa besaran Pajak Penjualan, Pajak Pembelian, Biaya Notaris...& siapa yang akan menanggung biaya-biaya tersebut?

Misalkan Angka-angka tersebut sudah diperoleh : Modal 130jt, Sisa Angsuran di Bank 220jt, Keuntungan yg ingin diperoleh 50jt, besaran pajak2 & biaya notaris ditanggung Pihak Pembeli semua misal 40jt

Selanjutnya, saya menjawab pertanyaan tersebut tidak hanya dalam 2 bagian (Cash/Over kredit) tapi membaginya kedalam 3 bagian (Cash/ Take Over resmi / over kredit tidak resmi)

(1) JIKA MENJUAL SECARA CASH

Kalau dari gambaran diatas berarti pihak pembeli harus menyiapkan uang Cash Rp. 440jt

• 180jt diserahkan ke Penjual


• 220jt dipakai untuk melunasi sisa Angsuran KPR pihak penjual


• 40jt dipakai untuk membayar pajak2 & Biaya Notaris

Lalu setelah Angsuran KPR dilunasi, Sertifikatnya diambil oleh pihak penjual & diserahkan ke Pihak Pembeli/ Notaris untuk dibalik nama. SELESAI

(2) JIKA MENJUAL SECARA TAKE OVER RESMI

Pada tahun 2013 saya pernah melakukan Take Over dari BTN ke BSM, namun pada tahun 2014 saya mendengar kabar bahwa jual beli rumah secara Take Over sudah tidak bisa dilakukan lagi (*untuk informasi ini saya belum sempat klarifikasi ke Bank jadi untuk informasi terbaru lebih baik para pembaca menanyakan langsung ke Bank).

Jika misalkan masih bisa dilakukan, prosesnya sebenarnya hampir sama dengan menjual secara Cash, Pihak Pembeli memberi DP sebesar 180jt lalu biaya-biaya lainnya dibayarkan oleh Dana KPR. Atau kalau pihak pembeli belum punya uang 180jt, maka DP nya diperkecil & permohonan dana KPR ke Bank diperbesar. Singkat cerita permohonan KPR pihak pembeli disetujui, Bayar Pajak Penjualan,Pajak Pembelian Biaya Notaris dsb...lalu AKAD.

Selanjutnya Status hutang KPR Pihak Penjual sudah Lunas , lalu pihak pembeli melanjutkan angsuran per bulan atas nama dia sendiri

(3) JIKA MENJUAL SECARA OVER KREDIT TIDAK RESMI

Memang Simpel, tapi jadi ribet kedepannya. Dengan cara ini kita tinggal minta uang 180jt ke pembeli. Dibuat Akta Pengikatan Jual Beli (PJB), lalu selanjutnya pihak pembeli mengangsur atas nama pihak penjual

Efeknya, jika pembeli telat bayar angsuran maka Nama Pihak penjualah yang jelek di BI Checking & berhubung Rumah tersebut masih atas nama Pihak Penjual maka Pihak Penjual kemungkinan besar tidak akan bisa mengambil rumah ditempat lain karena plafon KPR nya masih dikurangi oleh Utang KPR lama.

& Beberapa tahun kemudian (ketika cicilan KPR sudah lunas) siap-siaplah dipanggil oleh pihak pembeli untuk dimintain tolong mengambilkan Sertifikat dan dokumen lainnya di Bank. Selanjutnya harus berurusan dengan Notaris terkait Jual Beli secara resmi yang melibatkan Pajak Penjualan, pajak Pembelian & Biaya Notaris.

Akan jadi lebih ribet lagi jika yang menghubungi Anda adalah orang yang sama sekali tidak Anda kenal, karena sepengetahuan saya ada beberapa kejadian dimana Rumah yang telah di Over Kreditkan secara tidak resmi lalu di Over kreditkan lagi kepada pihak lainnya.

Banjir

• Tahun 2013 , ketika banjir (sekitar 1 Meter), jalan didepan rumah saya tampak seperti sungai


• Tetangga-tetangga sudah meninggikan lantai rumah mereka (lantai dasar lebih tinggi dari ketinggian air)


• Di Blok yang lain, ketinggian air lebih parah...katanya bisa sampai atap rumah, diperumahan lain ada yang lebih parah


• Ketika banjir jadi terlihat jelas mana wilayah perumahan yang ada didataran rendah & mana yg ada didataran yg tinggi


• Tidak semua rumah di komplek perumahan saya terendam banjir, namun sepertinya mereka akan kesulitan menjual rumah karena image banjir yang melekat ke nama perumahan


• Karena lantai rumah saya belum ditinggikan jadi barang-barang banyak yang terendam, hanya beberapa barang yang ada di box plastik yang masih selamat.


• Beberapa box plastik ada yang terbalik (tidak semuanya bisa mengambang dengan baik)


• 2 laptop rusak (punya saya & istri)


• Barang dari kayu sudah dipastikan hancur karena terendam berhari-hari


• Malam hari, karena listrik dimatikan...agak sulit mendokumentasikan banjir disaat malam


• Banjir itu bisa datang kapan saja, waktu itu saya & istri sedang bekerja...katanya air mulai naik jam 13:00-an....jadi sebagian besar barang dirumah saya sudah tidak bisa diselamatkan


• Dimasa-masa seperti itu, beberapa rekan kerja malah menjadikannya sebagai bahan candaan, jokes...


• Namun ada juga yang berbaik hati menawarkan bantuan


• Sambil menunggu banjir surut, saya nge-kost...lokasi kost-an lebih dekat ke kantor, & saya merasa lebih nyaman tinggal di kost-an daripada tinggal di rumah yang sewaktu-waktu bisa terendam banjir. Masalah yang saya temui di kost-an paling tingkat keamanannya & tidak ada pengaturan tempat pembuangan sampah yang baik.


• Ingin pindah tapi terkendala harga properti yang sudah tinggi


• Waktu itu saya lebih memilih untuk meninggikan lantai rumah, tapi istri ingin pindah...lalu saya mencoba untuk mengurus KPR & mengerahkan semua kemampuan untk pindah ke rumah yang bebas banjir, pengalamannya saya tulis di sini : http://i-rumah.com/pengalaman-mengurus-kpr-over-kredit-rumah/


• Tahun 2014, ketika saya banyak mendengar berita banjir di TV...saya jadi merasa tidak menyesal berhutang 15 tahun ke Bank demi pindah ke rumah yang bebas banjir.

Pengalaman menjual rumah

23 Februari 2013, saya memutuskan untuk menjual rumah. Waktu itu saya memiih 3 cara penjualan :

1. Nitip jual & nitip kunci rumah ke tetangga;


2. Pasang iklan jual rumah di blog saya pribadi;


3. Pasang iklan gratis di tokobagus.com (*sekarang olx.co.id)

Untuk pemasangan iklan di Blog bisa dibilang mudah, karena saya hanya tinggal menulis satu artikel. Sebelumnya saya pernah pasang iklan jual website di flippa.com, jadi sebelumnya pernah membuat deskripsi penjualan.

Lalu pasang iklan di tokobagus.com, seingat saya waktu itu iklan saya dimoderasi dulu & pengajuan pertama saya ditolak karena waktu itu pada kolom deskripsi penjualan saya hanya mencantumkan link ke blog. Pengajuan ke-dua, saya tinggal copy paste deskripsi penjualan dari blog ke kolom deskripsi penjualan tokobagus.com, lalu diterima.

Contoh deskripsi penjualan rumah yang saya buat di Blog (untuk di tokobagus.com hanya tinggal disesuaikan sedikit) :

---

Dijual Rumah/Tanah Rp. 95.000.000, Lokasi Perumahan ............................... Blok ........., Kota .............

Alamat  :

Komplek ......................... Blok .... nomor ...., RT ..../...., Kelurahan ........, kecamatan .........., Kota ..........., Kode Pos ............

Lokasi di Google Maps :

View Komplek ................................. in a larger map

• Sertifikat Hak Milik atas nama saya sendiri


• Air PDAM (tagihan a.n. saya)


• Listrik 1.300 Watt (tagihan masih a.n. pemilik sebelum saya)


• SPPT PBB sudah dimutasi ke a.n. saya

Kenapa dijual Murah?

...............................

...............................

...............................

Mengenai PPh Final (Pajak Penjualan) 5%?

Saya yang tanggung, jadi harga 95jt itu harga yang tercantum di Akta Jual Beli, jadi ketika saya menerima transferan/Tunai 95.000.000,- (5% x 95.000.000,- = 4.750.000)...Rp. 4.750.000 saya setor ke Bank memakai SSP,- Yang saya terima bersih Rp. 90.250.000,-

Yang diurus Pembeli :

• Validasi SSP


• Biaya Notaris


• SSPD-BPHTB


• Validasi SSPD BPHTB

Bonus :

Ada Bahan Bangunan yang belum terpakai di gudang....nilainya sekitar 1jt s/d 2jt

Iklan lain ada di :

tokobagus.com

http://properti.tokobagus.com/tanah/perumahan-........................

Jika Berminat / ada pertanyaan silahkan comment dibawah atau SMS ke 0815********

---

Hasil dari Penulisan Surat diatas adalah :

Hal lain :

• Saya menerima sekitar 7 Respons;


• Meskipun saya sudah pilih opsi bukan harga nego di tokobagus.com, tapi semuanya selalu menawar :)